首页 - 南宁新闻 - 地价开始下降!房价调整的大门已经打开!

地价开始下降!房价调整的大门已经打开!

发布时间:2022-06-22  分类:南宁新闻  作者:admin  浏览:3460

作者:Zifeiyu 01 |松动的地价虽然根据国家统计局的数据,中国整体房价比去年下降了不少。而且最新数据显示,房价下跌的城市数量还在扩大。但中心城市的房价总体感觉还是没有实质性的下降,尤其是中心城市的核心区域。根本原因是地价没有降,还在慢慢涨。面粉价格不降,就算面包价格降,空间也不会很大。但最新消息显示,中心城市地价正在松动和下跌。这意味着中心城市的价格调整空间更大。据乐居财经了解,北京、天津、广州等城市部分地块价格有所松动。在北京,曾两次“回炉”的十八里店1303-685、694地块近日流拍,最终由金隅总联竞得,成交总价38.8亿元,楼面价4.5万平方米。关键词是“楼面价45000元/平方米”。相比之下,去年10月十八里店的相邻地块693被金宇坤泰联合体竞得,当时的楼面价为5.5万元/平方米。然而7个月后,平均楼面价相差1万元。无独有偶,天津原计划出让的河西体北地块,金西环(杭)2022-006号,起始楼面价23346元/。该地块周边宅基地最后一次成交是在2020年,鲁能以总价36.2亿元,楼面价30548元/平方米拿下。在广州,今年首轮供地推出的荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块和南沙区2022NJY-1地块,起拍价均比去年南宁娱乐低20%以上。北京、天津、广州都是实力城市的代表。这些城市的土地价格松动是一个明显的风向标事件。02 |推动房企拿地。不要天真的以为地价下降是为了降低房价。地方政府降低地价,是为了给房企创造更多的利润空间,调动民营房企拿地的积极性。自去年第二轮土地供应以来,包括大部分中心城市在内,土地拍卖成为常事。去年第二轮供地,北京的流拍率在60%以上,长沙是66%,广州、杭州、沈阳都在50%以上。制图:城市金融与经济;数据:去年第三轮梳理公开数据时,部分城市放开新房限价、优化拿地政策后,仍难止住高流拍率。当时的拍卖率是福州33%,厦门50%,沈阳70%,长春55%。面对持续高企的流拍率,2022年,各城市进一步放宽了拿地限制,但依然没有调动起民营房企的拿地积极性。但在国有房企(国企、国企、地方城投)背景下,流拍率提高了不少。从数据上看,目前国有房企的抄底率已经达到了惊人的79%。也就是说,目前成交的地块,有近80%被国有房企拿走了,相当于各个城市的地块,大部分都是左手交给右手。大部分民营房企都成了看客和人气角色。民营房企的参与率不高,各个城市的流拍率还在继续,但比去年好很多。除了市场潜力受阻,民营房企之所以躺着不动,最根本的原因是没钱,在新的房价限价和高地价背景下利润率低。根据克而瑞披露的数据,2021年,房企净利润和净利润率双双创下近年来的新低。净利润和归母净利润率陷入负数。在这种背景下,除了财大气粗的国有房企敢拿地,民营房企怎么可能不躺平?利润大幅减少是次要原因,主要原因是缺钱。银行融资渠道被堵塞了 房企不缺钱最大的支撑数据是,据克而瑞披露,去年房企拿的地块有79%还没有开工。可见钱有多缺。依靠国有房企显然不是长久之计。在国有房企背景下,全国土地流拍率依然盛行。数据显示,整个一季度,国有土地使用权出让收入11958亿元,同比下降27.4%。分省市来看,整个一季度,除北京和福建卖地收入同比增速为正外,其余29个省市卖地收入均少于去年同期,增速为负。其中,16个省市自治区一季度卖地收入同比减半。卖地收入是许多城市的主要收入来源。去年,由于卖地收入缩水,一些城市出现了财政困难。要促进卖地收入,降低流拍率,就要调动民营房企拿地的积极性。北京、天津、广州等城市部分地块降价,是为了通过提高利润空间来促使民营房企拿地。此外,年初以来,各种支持楼市、促进新房交易的措施,包括降息、减税、放松限购、取消限售等,都是为了增加房企的回款,让他们有钱拿地。但从国家统计局公布的商品房销售数据来看,显然没有达到预期的效果。房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售金额继续探底。在这种背景下,有必要降低土地价格。在北京、天津、广州的带动下,预计其他中心城市也会适当降低地价。03 |房价调整的空间会打开吗?关键问题来了。降低地价会打开房价调整的大门吗?理论上,面粉价格下降,面包成本下降,售价自然下降。但在实际操作过程中,就不一定了。大部分三四线城市,在不降低地价的情况下,房价会有所调整。毕竟人口拐点已经出现,2021年将有16个省市常住人口负增长。在中心城区,由于人口的涌入,虽然外围区域的房价有所下调,但核心区域依然很坚挺。城市,尤其是南部中心城市,更有底气打拉锯战。而且很多中心城市还固执地认为大家都买涨不买跌。房价下跌对市场没有帮助,只有价格上涨才能提振成交量。更关键的是,地价跌了,房价也跌了,房企的利润空间依然无法扩大。只有地价下跌,房价不变甚至缓慢上涨,房企的利润空间才能最大化。所以理论上,地价下跌会导致房价的调整,但是实际上很难,因为理论与实际之间,隔着人心。